Что такое выселение

Арендаторам грозит выселение и выселение из дома, если они нарушают условия аренды. Узнайте, как это происходит и что можно сделать, чтобы это предотвратить.

• Выселение чаще всего происходит в результате нарушений правил аренды, таких как неуплата арендной платы или совершение каких-либо противозаконных действий в помещении.
• Выселение может произойти и потому, что у арендодателя другие планы на недвижимость.
• В некоторых штатах вы можете исправить нарушение, а в некоторых случаях и остаться в собственности.
• Некоторая информация о выселении может попасть в ваш кредитный отчет, особенно если вы и ваш арендодатель окажетесь в суде.

Определение и примеры выселения

Арендодатель не может выселить арендатора без уважительной причины, и причина должна быть юридически признана государством, в котором находится недвижимость. В документах об аренде будут указаны причины, по которым вас могут выселить. Они могут включать:

• Неуплата арендной платы
• Неоднократная просрочка платежа по аренде
• В резиденции проживает слишком много людей
• Использование коммерческой недвижимости в качестве места жительства
• Сдача в субаренду другому арендатору без разрешения
• Поведение, которое мешает или причиняет неудобства другим арендаторам
• Отказ от разумного и законного изменения арендной платы или условий аренды.
• Нанесение ущерба имуществу
• Использование имущества в незаконных целях

Арендаторов обычно выселяют за нарушение условий договора аренды, но некоторые причины не имеют ничего общего с поведением арендатора. Вас могут выселить, если ваш домовладелец нуждается или хочет занять недвижимость для личного пользования, а также отремонтировать или существенно реабилитировать недвижимость таким образом, чтобы вы не могли безопасно занимать ее.

Арендодатель может захотеть снести здание или превратить его в кондоминиум или другой кооператив. Однако для этого потребуется одобрение правительства.

Примечание

Причины выселения будут различаться в зависимости от типа недвижимости, которую вы арендуете, того, как ваш домовладелец разрешает использовать эту собственность, а также законов о выселении в вашем штате.

Как происходит выселение

Многие правила выселения одинаковы или похожи, хотя они могут несколько различаться в зависимости от штата. Арендодатели, как правило, обязаны направить арендаторам письменное уведомление для решения проблемы, вызывающей конфликт, или покинуть арендуемую недвижимость до начала законного процесса выселения. В некоторых штатах требуется уведомление всего за два или три дня до начала процедуры выселения, в то время как в других требуется уведомление за 30 дней.

Закон штата также определяет, за какой срок арендодатель должен уведомить перед началом процедуры выселения в случаях отсутствия официального договора аренды. Например, арендодатель обычно должен уведомить вас об этом за месяц, если вы снимаете жилье помесячно.

Альтернативы выселению

После получения уведомления о том, что вас собираются выселить, вы можете сделать одно из трех действий. Вы можете попытаться «вылечить» или устранить нарушение или проблему; вы можете выехать до того, как вас официально выселят; или вы можете оспорить выселение в суде, если считаете, что у вас есть веская причина.

Устранение нарушения

Поговорите со своим арендодателем об этой проблеме и попытайтесь заключить сделку, чтобы избежать процесса выселения, если вы не сможете платить арендную плату. Ваш арендодатель может быть готов создать план погашения задолженности по арендной плате, временно снизить арендную плату, принять отложенные платежи или иным образом разработать план, который подойдет вам обоим.

Вы также можете поискать местные агентства или государственные организации, которые предлагают помощь в оплате арендной платы. Эти виды помощи обычно носят временный характер, но их может быть достаточно, чтобы помочь вам получить свои финансы и избежать выселения.

Вы можете получить уведомление о необходимости «исправить или выйти» за некоторые нарушения условий аренды. Это означает, что у вас есть возможность устранить нарушение в течение определенного количества дней, чтобы избежать выселения или выселения. Например, выходом может быть немедленная выплата всей причитающейся вам арендной платы, если вас выселяют за неуплату арендной платы. Вашему соседу по комнате придется съехать, если вы сдаете квартиру соседу по комнате без разрешения.

Вам также, вероятно, придется оплатить любые сборы, понесенные арендодателем за подачу уведомления в суд, что обычно требуется.

Всегда получайте письменный отчет о том, что вы это сделали, если вы устранили проблему после получения уведомления о лечении или прекращении курения в течение срока, указанного в уведомлении. Возможно, вам придется представить это в качестве доказательства в суде, если вас все же вызовут в суд.

В некоторых штатах арендодателям разрешено дать вам «безоговорочное уведомление о выходе». Это означает, что у вас нет возможности оставаться в собственности, даже если вы сможете устранить нарушение.

В других штатах допускается безоговорочное уведомление о выходе при некоторых нарушениях, но не при других. Например, вы должны выплатить причитающуюся вам арендную плату и выехать, иначе вас выселят, если вы получите безусловное уведомление о выходе из дома из-за неуплаты арендной платы. У вас нет возможности оплатить аренду и остаться.

Вы можете получить безусловное уведомление, если вас выселяют за причинение вреда, например, за преследование других жильцов, или за незаконную деятельность, например, изготовление или продажу наркотиков на территории.

Выезд до выселения

Другой вариант — просто выехать и вообще избежать судебного процесса о выселении, если вы получите либо уведомление об излечении и выходе, либо безоговорочное уведомление о выходе. Однако вы все равно должны платить арендную плату или сборы, которые все еще причитаются вашему арендодателю. В противном случае вас могут привлечь к гражданскому суду или передать ваш долг коллекторскому агентству, если вы просто уйдете, но не заплатите.

Идем в суд

Ваш домовладелец начнет против вас дело о выселении в суде, если вы не выедете или не решите проблему, приведшую к вашему выселению, в течение срока, указанного в уведомлении. Вы также можете оспорить выселение в суде, если считаете, что вас выселяют несправедливо.

Вы должны ответить на любой судебный вызов о явке в суд, даже если вы уже выехали из собственности или иным образом решили проблему, которая привела к подаче заявления о выселении. Вы должны получить уведомление из суда, если ваш арендодатель отменил или отозвал иск о выселении, но вы должны явиться в суд, если вы этого не сделаете.

Судья вынесет решение в пользу вас или арендодателя. Вам придется выехать в течение срока, установленного судом, выплатить причитающуюся вам арендную плату и возместить все судебные издержки, которые суд прикажет вам выплатить, если судья примет решение в пользу вашего домовладельца.

Каковы штрафы за выселение?

Информация, связанная с выселением, может появиться в вашем кредитном отчете, даже если само выселение там не указано напрямую. Суд вынесет домовладельцу решение против вас, если судья вынесет решение в его пользу. Это решение является общедоступным, и общедоступные записи могут фигурировать в некоторых отчетах потребителей.

Наличие судебного решения против вас затруднит аренду в будущем. Это также может снизить ваши шансы на получение одобрения по кредитной карте или кредиту.

Любая компания, которая проверяет ваш кредитный отчет, может обоснованно предположить, что вас выселили, если вы получили решение, вынесенное компании по управлению имуществом на основании публичного отчета потребителя.

На ваш кредитный рейтинг повлияют взыскания любой невыплаченной арендной платы и судебных издержек, которые вы должны. Этот долг может появиться в вашем кредитном отчете и снизить ваш балл.

Как и большинство других типов негативной информации, данные, связанные с выселением, могут оставаться в вашем кредитном отчете на срок до семи лет. О выселении можно сообщить до тех пор, пока не истечет срок исковой давности, если в вашем штате срок исковой давности по неоплаченным судебным решениям превышает семь лет.

Погасите свою задолженность по решению суда, как только сможете себе это позволить. Это не удалит его из вашего кредитного отчета, но может повысить ваши шансы на получение аренды в будущем, особенно с течением времени.

Ваша кредитная история может пострадать, даже если вы переедете до того, как дело о выселении будет передано в суд. Арендодатель может обратиться в агентство по сбору платежей или передать вас в суд по мелким искам, если у вас все еще есть задолженность по арендной плате или сборам. Это появится в вашем кредитном отчете и повредит ваш кредитный рейтинг.

Некоторые арендодатели отчитываются перед службами проверки арендаторов, такими как RentBureau от Experian или SmartMove от TransUnion. Проверка с помощью одной из этих служб покажет информацию о вашем выселении, даже если в вашем кредитном отчете не указано конкретно «выселение».